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文章发布时间:2015/5/27 8:15:00



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中国未来三年9750万套房将竣工 房价必下跌

2011年11月27日 10:35
来源:北青网

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国土部近日发布的一组土地数据应引起有关各方注意:《2011年全国第三季度房地产用地市场运行概况》显示,截至2011年10月,未开工的房地产用地约为21.3万公顷,其中住宅用地16.5万公顷;未竣工的房地产用地45.5万公顷,其中住宅用地35.5万公顷。另外,今年全国住宅用地供应目标是22万公顷,前10个月供应了8.83万公顷,即还有13万公顷住宅用地在未来几个月推向市场。

我们算一笔账,上述已出让未建、已出让在建和近期计划出让的住宅土地面积为65万公顷。按照正常的施工周期,在这些土地上建设的房子会在未来三年内陆续竣工交付。65万公顷的住宅用地能建设多少房子呢?按每套100平方米,平均容积率1.5计算,就是9750万套;按照一套房子容纳一个家庭,家庭平均人口数按2.8计算,这些房子可以解决2.73亿人的住房问题!

这还仅仅是截至2011年土地供应量所新建的住房量。按照我国的住房保障计划,未来四年还有近2600万套的保障房要开工建设,还有比保障房只多不少的商品住房的建设。

上述计算可以得出这样的结论,我国当前住房的供应还是非常充足的,按照2010年9.3亿平方米的住宅销售量计算,现在已供应和今年计划供应的住宅土地所能建设的房屋足够未来10年的需求。

再从需求看,根据有关部门的统计,每年从农村向城市转移的人口大概有2000万(其中相当部分人口生活在社会的底层,且没有真正离开农村,是伪城市化),按照人均30平方米住房建设面积计算,所需住房增量为6亿平方米。可见,即便把城市化率打足,每年9亿~10亿平方米的住宅成交也足以满足城市人口扩展的需要,以及合理改善住房需要。

随着我国总体人口规模逐步触顶,以及人口总规模变化与城市化之间的互动过程,住房需求还有增长空间,但目前城镇住房供应总量上,基本可以满足城市化所带来的刚性住房需求,住房供应紧张的结论并不成立。

从土地角度看,我国城镇土地出让总量并不少,但其中一半以上是用于工业用地、基础设施用地、公共用地的出让,随着我国经济发展理念的转变,土地供应结构也势必进行微调,住宅用地还有很大的腾挪空间。另外,近年来我国也在对农村建设用地流转进行制度设计,有些地方已经开始对农民宅基地进行确权工作,为以后的合理流转提供依据。城市周边的农村建设用地可能成为未来城市发展的潜力地区。

综合看,我国住宅供应形势乐观,以房屋稀缺来支撑的房价上涨基础并不牢固。即便没有近两年的限购政策,房价也会因为供求关系的存在出现下跌,但那种下跌更可能是缺乏控制的灾难式下跌,相比而言,在政府调控的环境下,房地产实现软着陆更符合房地产平稳健康发展的要求。

在总体形势较明确的情况下,未来市场发展的可能图景是:第四季度,市场将继续维持调整态势,企业为了尽快回笼资金,将加大推盘力度,适度降价,抢收冬季,瓜分市场上的“房票”资源。中期看,由于政策调控依然保持强势,限购、限贷、限价等措施不会解除,开发企业的策略是已经竣工的项目会加快销售,未开工或施工中的项目则拉长生产周期,因此中期内局部区域可能出现供应短缺。长期看,在土地供应相对充足,保障房逐步供应到位,城市化步入稳定期后,市场供应足以满足需求,房价进入相对平衡增长期。 (作者系北京中房研协技术服务公司研究中心总监)


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